Ông Nguyễn Văn Đực: “Toàn thân thị trường bất động sản vẫn đông lạnh”

“Nếu ví von về toàn cảnh thị trường bất động sản, những điểm sáng đó chỉ làm ấm ở gương mặt, còn toàn thân thì vẫn đông lạnh”, ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành chia sẻ cùng người viết.

Toàn thân thị trường bất động sản vẫn đông lạnh

Đánh giá về xu hướng thị trường bất động sản hiện nay, ông Đực cho biết tại TPHCM có hơn 900 dự án bất động sản “chết”, trong đó đã rút giấy phép 209 dự án, khoảng 700 dự án khác đang phân loại để tìm hướng xử lý. Và chỉ khoảng 30 dự án là hoạt động tốt, đó là một số dự án như Ehome của Nam Long (NLG), Công ty Lê Thành, các dự án được hồi sinh do Công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh (DXG), Novaland mua lại.

Tuy nhiên, ông Đực cho rằng đó chỉ là một vài điểm sáng hiếm hoi của thị trường. Và nếu ví von về toàn cảnh thị trường bất động sản, những điểm sáng đó chỉ làm ấm ở gương mặt, còn toàn thân thì vẫn đông lạnh.

Theo ông Đực, hàng tồn kho vẫn là một yếu tố nguy hiểm lớn đối với thị trường, tồn kho theo số liệu và tồn kho thực tế chênh lệch nhau rất nhiều, hàng tồn kho ngày càng tăng do bị vốn hoá lãi vay vào vốn đầu tư, chứ không giảm đến 35% như Bộ Xây dựng đã công bố.

“Nếu không giải quyết được hàng tồn kho sẽ làm tăng nợ xấu, có nguy cơ dẫn đến đổ vỡ thị trường bất động sản – ngân hàng – nền kinh tế quốc dân”, ông Đực nhấn mạnh.

Thế chấp nhà ở trong tương lai là sự đột phá lớn

Vào cuối tháng 4/2014, liên cơ quan bao gồm Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 01 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực thi hành vào 16/06/2014.

Theo như hướng dẫn tại Thông tư này, không chỉ chủ đầu tư dự án được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng (TCTD) sau khi chung cư được phê duyệt và xây dựng xong phần móng, mà các cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu có hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng hợp đồng và chưa được sử dụng làm tài sản thế chấp ở bất kỳ TCTD nào cũng sẽ được vay vốn tại ngân hàng…

Về vấn đề này, ông Đực cho rằng quyết định có tính nhân văn này là sự đột phá rất lớn trong giải quyết an sinh xã hội, giúp người nghèo, thu nhập trung bình sớm có căn nhà đầu tiên. Vì trước đây người nghèo không có gì để thế chấp nên không thể mua được nhà còn những người có tiền thì lấy tài sản bất động sản có sẵn để thế chấp và mua nhiều nhà nữa. Điều này tạo nên sự phân hóa xã hội lớn, đẩy người đã nghèo, không nhà ở lại càng không có điều kiện để có nhà ở. Đây là sự bất công xã hội mà nó đưa đến việc người đã nghèo, vô gia cư lại tiếp tục vô gia cư.

Theo ông Đực, mặc dù điều đó có thể phát sinh rủi ro nhưng rủi ro rất ít, chỉ từ 1-2%. Thứ nhất là từ người mua nhà, không có nhà mà chỉ có số tiền ban đầu 30-40%, họ đặt cược theo tiến độ thi công thì điều này không có gì nguy hiểm hay rủi ro vì nhà đầu tư và ngân hàng đã nắm tài sản, tài sản không thể xuống giá quá 30% nên không thể mất trắng, chỉ có rủi ro là người mua nhà không đủ điều kiện để trả tiếp. Lúc đó sẽ có 3 cách để xử lý: Yêu cầu người mua nhà bán lại cho người khác để người khác tiếp tục trả; hai là chủ đầu tư có cam kết chịu trách nhiệm bằng cách thu hồi căn nhà và bán cho người khác; ba là ngân hàng đấu giá, thanh lý căn nhà và trả cho người mua số tiền ban đầu.

”Việc thế chấp này không ảnh hưởng đến ngân hàng hay doanh nghiệp mà càng lợi cho doanh nghiệp là bán được hàng nhanh chóng, giúp người dân mua nhà, ngân hàng giải quyết được vấn đề tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Vấn đề đặt ra là chủ đầu tư có thế chấp ở nhiều nơi, vì hoàn thành nhà hay không thì rủi ro nằm ở phía chủ đầu tư chứ không phải chuyện thế chấp nhà hình thành trong tương lai”, ông Đực nhận định.

Về thông tin chính phủ đồng ý mở rộng đối tượng vay gói 30,000 tỷ đồng, ông Đực cho rằng cần phải xác định rõ mục tiêu mở rộng đối tượng vay của gói 30,000 tỷ là gì, là giúp người dân có nhà chứ không phải làm sao để tiêu cho nhanh gói tín dụng này. Mở rộng không có nghĩa là giải quyết nhu cầu nhà ở của mọi người dân, hộ gia đình cá nhân tại nông thôn vay xây nhà hoặc sửa nhà, người đô thị có khó khăn về nhà ở chẳng hạn, họ đã có riêng những gói hỗ trợ dành cho mình.
Ông Đực nhấn mạnh: “Đây nên là gói hỗ trợ dành cho người mua nhà ở thương mại có giá trị phù hợp với Nghị quyết 02. Tôi chỉ đồng ý mở rộng đối tượng vay cho những người xây nhà cho thuê, xây nhà công nhân, học sinh …”.

Đất Lành đã vượt qua “điểm chết”

Ông Nguyễn Văn Đực: “Toàn thân thị trường bất động sản vẫn đông lạnh”.

Trở lại với hoạt động của Đất Lành, ông Đực chia sẻ: “Vừa qua, Đất Lành đã vượt qua “điểm chết”, bán sỉ 2 dự án cho 2 đối tác liên kết. Thời gian tới, Đất Lành sẽ tiếp tục đầu tư vào căn hộ chung cư Nhỏ – Rẻ – Xanh như chúng tôi đã và đang thực hiện.”

Ông Đực cũng cho biết thêm, thời gian qua, Đất Lành đã có rất nhiều kiến nghị gửi lên cơ quan chức năng về các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thị trường bất động sản. Gần đây nhất là Công văn số 45/CV ngày 22/4/2014 về việc kiến nghị thủ tục khởi công dự án phát triển nhà ở, phân tích thủ tục và thời gian thực hiện theo 3 giai đoạn, đồng thời kiến nghị áp dụng quy định về quản lý đầu tư dự án phát triển nhà ở như giai đoạn 1.

Ngày 6/6/2014, Chính phủ ban hành Nghị quyết 43/NQ-CP về một số nhiệm vụ trong tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh. Theo đó, Chính phủ cắt giảm ít nhất 40% thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư, đặc biệt không yêu cầu thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

“Nếu các Bộ và địa phương triển khai thực hiện tốt Nghị quyết 43 sẽ giúp nhà đầu tư thực hiện dự án nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc, dự án sớm được triển khai đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, cũng là giúp doanh nghiệp thoát khỏi khó khăn, giúp thị trường phát tiển và phục hồi. Theo tôi đây là Nghị quyết có tính giải cứu thị trường bất động sản tốt nhất hiện nay”, ông Đực nói thêm.

THEO VIET STOCK